Devenir propriétaire avec la Murabaha : les 6 étapes pour réussir
Vous souhaitez devenir propriétaire mais vous vous posez des questions ? Cet article est fait pour vous !
Un projet immobilier est une opération importante qui mérite d’être bien pensée et bien planifiée. Ce projet d’achat mobilise parfois les économies de toute une vie et engage les acquéreurs sur des traites pouvant durer des dizaines d’années.
Il est donc primordial de bien comprendre ce type d’opération afin de mieux réussir son projet, mais aussi de pouvoir se projeter de manière réaliste, quant aux délais nécessaires pour son aboutissement.
Dans cet article, on vous donne des conseils pratiques et professionnels, pour de maximiser vos chances de concrétiser votre projet d’achat, tout en facilitant votre opération.
Cette introspection et cette sincérité des intentions vous permettra d’évaluer l’intérêt d’une telle opération, mais surtout de valider son bénéfice dans tous les sens du terme. Une fois la réflexion menée et l’intérêt de cette opération validé en rapport avec votre éthique, vous pouvez débuter de manière concrète votre projet d’achat.
En 6 étapes clés, on vous explique la marche à suivre, pas à pas, afin que l’opération soit couronnée de succès. Que ça soit avec votre conseiller 570easi, avec le vendeur, l’agent immobilier, les notaires ou avec les banques partenaires, ces étapes vous seront utiles dans la réussite de votre projet. C’est parti !
Je définie clairement mon projet, en listant mes objectifs
La première étape d’un projet d’achat réussi est de bien définir vos objectifs. Ces derniers doivent être en cohérence avec la réalité familiale et professionnelle. Une opération d’achat est lourde financièrement et, dans le cadre de la Murabaha, elle n’est rentabilisée qu’au bout de 5 ans environ (revente du bien après achat).
En effet, étant donné qu’il s’agit d’une opération d’achat et de revente conforme à l’éthique musulmane, le prix de revente fixé dès le début, reste le même peu importe si la vente intervient plus vite que prévue. Le nouveau propriétaire peut décider de revendre le bien plus tôt ou plus tard, sans impact sur ce qu’il doit à la banque, en cas de paiement anticipé. C’est d’ailleurs aussi le cas, en cas de retard de paiement pour une raison valable (perte de revenus, dégâts sur le bien…) où contrairement à un crédit à intérêt, la banque ne pourra pas vous ajouter des pénalités de retard.
Ainsi, en prenant en considération la marge de la banque partenaire, les frais de notaire et les frais annexes, le montant final peut très vite devenir conséquent, pour un projet mal défini ! Et inversement, un projet bien étudié et bien structuré peut être très vite rentable. Surtout lorsqu’on est accompagné par des professionnels du domaine (comme les conseillers de l’équipe 570easi, cela va sans dire).
Il faut donc commencer par faire un bilan de la situation actuelle :
- Est-ce que j’ai un projet de mariage ?
- Est-ce qu’on souhaite avoir un enfant ?
- Est-ce que mon travail actuel me convient ?
- Combien d’apport je veux/peux consacrer à ce premier projet ?
- … Tout en anticipant les évolutions de la vie :
- Serai-je toujours en France dans 5, 10, 15 ans ?
- Combien d’enfants je souhaiterais avoir ?
Toutes ces questions doivent trouver une réponse avant de débuter une recherche ou même la définition d’un budget. Vous avez la possibilité d’y répondre seul(e) ou bien avec l’aide de l’un de nos conseillers, qui se chargera de délimiter avec vous les contours de votre projet d’achat et de vous accompagner au mieux pour une projection à court, moyen et long terme. Bien sûr, ces questions ne sont pas exhaustives et n’appellent pas des réponses figées, mais elles vous aident à préciser votre projet et vos objectifs.
La plupart du temps pour ce type de configuration, nous allons lui conseiller de partir sur un petit studio en consacrant le minimum d’apport possible. De plus, s’il reste un peu d’apport nous conseillerons à Maryam de placer une partie de son épargne dans notre solution d’épargne immobilière en SCPI ou notre contrat d’assurance vie, tous deux conformes à l’éthique musulmane. Cela permettra à Marie de diversifier son patrimoine, de réaliser une première expérience d’un achat immobilier, de pouvoir faire face aux aléas de la vie avec une épargne plus liquide que l’achat du studio, mais aussi de préparer un projet plus important à moyen terme tout en optimisant ses revenus. En effet, ce premier achat se transformera dans les 3 ou 4 ans en location meublé non professionnelle « LMNP »(cela permettra à Marie d’optimiser ses revenus fonciers).
Une fois le bien transformé en investissement locatif, Marie pourra se porter acquéreur d’un nouveau bien plus grand, pour accueillir sa future famille (si le conjoint travaille aussi cela permettra d’aller plus rapidement sur un nouvel achat grâce à la baisse du taux d’endettement et l’augmentation de la capacité d’épargne). C’est tout le bien qu’on lui souhaite.
On détermine ensemble le budget
Une fois les éléments du projet défini, il est maintenant temps de définir le budget que l’on peut lui consacrer. Pour cela, un bilan patrimonial avec l’un de nos conseillers est indispensable. Il suffit d’aller sur notre site et de déposer une demande de financement via la page immobilier ou bien en nous contactant directement sur le numéro de l’une de nos agences à Paris, Strasbourg ou sur l’Ile de la Réunion.
La définition du budget prendra en considération vos revenus, le montant de l’épargne disponible, la situation familiale, professionnelle, financière et patrimoniale de votre foyer. Par ailleurs, un regard attentif sera porté sur la notion de taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser les 33% de vos revenus. Ainsi que la notion de « reste à vivre » pour le foyer, à savoir le montant restant disponible une fois que la charge du remboursement est payée.
Notre formulaire en ligne vous permet d’avoir un aperçu de la faisabilité de votre projet et des conditions que nous pourrions vous proposer en quelques minutes seulement. Si votre projet est faisable, vous êtes invité(e) à prendre un rendez-vous avec votre conseiller dédié depuis votre espace personnel (par visio-conférence téléphonique ou dans l’une de nos agences).
Je monte mon dossier, c'est le moment de s'appliquer
Une fois le bilan patrimonial réalisé et le budget validé, le conseiller vous prodiguera des conseils pour que votre dossier soit le plus solide possible. Un dossier solide permet d’avoir à la fois un projet validé par les banques partenaires, des délais de traitement et d’aboutissement plus rapides mais aussi, dans certains cas, la négociation de conditions financières plus avantageuses.
Malheureusement très peu de clients sont au courant du fait qu’une mauvaise gestion des comptes bancaires (découvert, agios, ATD, saisie sur salaire, etc…) est un mauvais signal pour les banques et peut aboutir à un rejet pur et simple du dossier, malgré la qualité du projet et du profil du client.
En effet, dans la majorité des cas les clients ne gardent pas les justificatifs nécessaires pour prouver que leurs mouvements sont légaux et justifiés. Les banques préféreront donc rejeter un dossier, plutôt que de risquer une amende pour défaut de contrôle sur un dossier de financement.
Dans un contexte où, la lutte anti-blanchiment, anti-financement du terrorisme et contre la fraude fiscale prend de plus en plus de place dans le milieu bancaire et il est du devoir de tout citoyen de faire attention à ses mouvements bancaires et être en capacité de justifier de ces mouvements à tout moment. Il n’est donc pas rare que nous soyons obligés de demander les relevés des proches avec qui des mouvements ont eu lieu, alors qu’ils n’ont aucun lien avec le projet immobilier. Ces derniers refusant souvent de les fournir, c’est donc un projet de vie qui se voit stoppé, juste pour un manque de justificatifs, ce qui malheureusement est bloquant d’un point de vue réglementaire et opérationnel.
L’ensemble des précautions à prendre vous sont détaillées par votre conseiller, qui se chargera de vous accompagner au mieux et veiller à ce que votre dossier puisse être présenté sous le meilleur jour, accompagné de tous les documents nécessaires à sa validation.
Je pars à la recherche de mon bien
Le budget que nous vous avons défini ensemble sera central quant à la recherche que vous allez effectuer. En effet, pour des régions comme l’Ile de France où les disparités de prix sont très importantes, il n’est pas rare que le budget défini vous permette d’acheter un studio dans un département, tandis que le même budget permettrait de viser un deux, voire un trois pièces, dans un autre département.
Ceci étant dit, il faut maintenant s’appliquer à dresser le descriptif du bien de vos rêves :
- plutôt maison ou appartement
- nombre de pièces minimum
- année de construction
- superficie du jardin
- type de chauffage
- proximité des commodités (transports, écoles, etc...)
- Charges maximum à payer (taxe foncière, etc...)
- avec ou sans travaux (attention : non finançable via notre financement Murabaha)
- une dépendance, etc...
Une fois cette première liste dressée, il faut maintenant classer ces critères du plus important au moins important, de telle sorte à pouvoir la scinder en trois parties :
- L’indispensable : ce que je dois obligatoirement trouver dans mon bien
- L’important : ce que j’aimerais trouver dans mon bien
- L’accessoire : la cerise sur le gâteau
Cette liste en main, il ne faut pas hésiter à passer la porte des agences immobilières, en leur soumettant vos critères avec les secteurs ciblés et votre budget. Ces derniers pourront assez vite vous dire si votre projet est faisable ou bien si un ou plusieurs éléments doivent être revu(s) : augmenter le budget, renoncer à certains éléments de la liste (changer de secteur par exemple, ou partir sur un appartement au lieu d’une maison, revoir la superficie…)
Pour certains de ces critères, ça sera peut-être l’occasion de refaire le point avec votre conseiller, pour ajuster votre projet et repartir à la chasse mieux armé.
S’agissant de la recherche active et une fois cette première étape finalisée, celle-ci peut se faire via des agences ou bien directement avec les particuliers. La Murabaha reste envisageable dans les deux cas de figure, même s’il est vrai que lorsqu’une agence immobilière intervient dans l’opération, il est beaucoup plus facile pour votre conseiller d’expliquer les mécanismes spécifiques de ce montage à un professionnel de l’immobilier, plutôt qu’à un particulier
J'ai trouvé mon bien. Je fais une offre d'achat !
Si vous avez trouvé le bien qui respecte votre liste (au minimum l’indispensable et au mieux l’important) il ne faut pas perdre de temps ! N’hésitez pas à faire une offre d’achat. L’offre peut être au prix, lorsque vous savez que vous êtes dans une zone tendue et que le bien risque de vous filer sous le nez, ou bien vous pouvez tenter une négociation, si vous pensez que vous avez de la marge.
Pour être sûr de votre marge de manœuvre, n’hésitez pas à poser des questions à l’agent immobilier ou bien au vendeur :
- Quelle est l’histoire du bien et la raison de sa vente ?
- Depuis combien de temps l’annonce est-elle en ligne ?
- Combien y a-t-il eu de visite(s) ?
Certains sites vous proposent même de savoir depuis combien de temps l’annonce est diffusée en ligne (règle simple : un bien en agence depuis plusieurs mois est un bien négociable).
Une fois le prix négocié, nous vous recommandons de ne pas rentrer dans les détails et les subtilités du financement, le vendeur ou l’agent immobilier n’ayant jamais participé à une opération Murabaha risquent tout simplement de vous poser des questions sur le mécanisme auquel vous risqueriez de ne pas avoir les bons éléments de réponse. Ça tombe bien : on est là pour ça ! 🤗
Vous pouvez ici indiquer qu’il s’agit d’un crédit vendeur avec une banque qui se portera directement acquéreuse du bien et que votre conseiller est disposé à donner tous les détails sur simple appel.
Par ailleurs, à 570easi, on vous recommande de choisir comme notaire l’un de ceux qu’on a pré-sélectionnés pour vous : En effet, les notaires partenaires de 570easi et de ses banques sont des professionnels maitrisant parfaitement le mécanisme de la Murabaha, d’un point de vue fiscal, légal mais aussi de conformité à l’éthique musulmane. Ces derniers sont en relation étroite avec le comité ACERFI, dont les membres auditent et valident l’ensemble des solutions proposées par 570easi ainsi que leur conformité avec l’éthique musulmane. Il faut donc simplement indiquer au vendeur ou à l’agent immobilier que vous êtes représenté(e) par un notaire et que ce dernier prendra contact avec eux afin de rédiger les actes.
Par la suite, vous devez vous rendre sur votre espace personnel et mettre à jour votre projet immobilier. De ce fait, votre conseiller pourra reprendre la main et instruire votre dossier auprès du notaire de la banque (ayant proposé les conditions les plus favorables à votre projet d’achat).
La promesse de vente
Vous êtes fin prêt(e), le bien a été trouvé, l’offre acceptée, il ne reste plus que quelques étapes afin de bloquer la transaction et s’assurer que le bien de vos rêves ne vous passe pas sous le nez.
Pour cela il faut rapidement constituer votre dossier d’usage auprès du notaire (pièce d’identité, livret de famille, etc…) et surtout verser l’indemnité d’immobilisation (équivaut entre 5 à 10% de la valeur du bien compris dans l’apport) et les honoraires, pour la rédaction de la promesse. Assurez-vous aussi, de temps en temps, que du côté du vendeur ou de l’agent immobilier, ces derniers fournissent bien tous les éléments nécessaires pour que la promesse se signe le plus rapidement possible. En effet, tant que la promesse n’est pas signée, rien n’est gagné et le vendeur peut à tout moment remettre le bien en vente sur le marché. Il est donc primordial de signer une promesse ou à minima de garder une copie de la proposition d’achat, contre signée par les vendeurs.
Et hop, c’est fait ! Le plus dur est derrière nous et on rentre maintenant dans la phase finale où le projet se concrétise.
On a essayé de vous donner quelques conseils importants, pour mettre en place un projet immobilier réfléchi, structuré et cohérent avec votre situation professionnelle et personnelle. Comme vous l’aurez compris : c’est un métier. C’est pour cela qu’un conseiller 570easi peut vous accompagner, de la réflexion à la concrétisation de votre projet de vie et reste votre meilleur allié !
Nous vous invitons à réaliser des simulations pour vous aider à vous projeter et déposez une demande de financement dès que vous sentirez que c’est le bon moment vous !
C’est avec plaisir que nous partagerons cette belle aventure à vos côtés. Nous aussi, on a hâte que vous soyez bien chez vous
